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Author:Hir
ワークライフバランス向上維持を目的に、都内でサラリーマンやりながら区分7件を運営中です。区分か新築で手間の掛からない運営を目指してます。

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礼金について

今回の募集では礼金1.5で募集しておりましたが、当初はゼロを推奨され、申込が入る数日前にも礼金の削減を賃貸会社から切り出されていたところでした。取り敢えず1.5で、、と強気な条件を継続した事が結局良かったのですが、ゼロゼロ物件の増加は貸主の利益より早い成約を優先する賃貸会社の意向が背景にあるのかな、、と感じました。
物件にもよりますが、強気でいけそうな物件は次は礼金2でやってみようと思います。
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雇用の危機2

不動産投資始めて二回目の雇用の危機が迫ってます。
7件に増えたとはいえまだBTCF220万、まだまだ経済的独立には届きませんが、少なくとも減収は気にしないでいられるかなと思います。
今はプライベートが大事な時期なのですぐに転職は無さそうですが、簡単に給与が減ったり途絶えたりするサラリーマンの儚さ。。
こういった危機感をバネに不動産投資に励みます!

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サブリース付き中古区分

板橋区駅3分のサブリース付き中古区分を検討しておりました。
価格利回りは芦沢先生並み、建物もキレイで融資条件も幾つか選べたのですが、賃料はサブリース会社が一方的に決定し、割高な入退去費用まで負担させられるという内容では月一万程度のBTCFでは心許ないと思い見送りました。
惜しい物件→見送りが続き心が折れます。。サブリースさえ無ければ〜〜

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リノベーション検討

渋谷の一件目物件の2回目の賃貸募集で、リノベーションも検討してました。
ITベンチャー等高収入の若者が入居者イメージで、割高でもお洒落な部屋のニーズはあると思ってます。
買取再販のRE○SMで数百万、定額35万の業者で50万強の見積もりでした。
旧入居者が平米単価5000円近かったので既に充分高い賃料単価を達成しており、実際リフォームのみで決まった事もあり今回は投資対効果の面で見送りましたが、いつかやってみたいです。

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下神明駅前区分

下神明駅前、ギリ旧耐震ですが10%超の区分を検討してました。
立地利回りは申し分無いものの、自分は絶対住めないと思う程の管理の悪さ、西○信金で頭金二割金利3.2%という融資条件の悪さで見送りましたが、別で申込入った様です。 
管理で崩壊した物件は無いと芦沢先生も仰ってますので、勿体無かったかな。。

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賃料募集3回目!

最も家賃の大きな一件目の賃貸募集に申込みが入って一安心したのも束の間、最も家賃の小さな三件目で退去申込みがあり募集活動を始めております。 
しかも今度の賃貸管理会社は老舗のせいか異様に強気で、他の会社で同時募集はご遠慮下さいとのこと。。
2回お世話になっている一件目物件の管理会社様は一緒に試行錯誤しながら柔軟に対応してくれたので賃貸募集もやりがいがあり良い経験値が得られたのですが、貸主を介入させない様な管理会社であれば早々に変更も必要と考えております。
それにしても連休中に申込と退去とは、、区分だけとはいえ賃貸経営の心理負担もそれなりにある様です。。

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賃貸募集2回目!

一件目の渋谷区分、2回目の賃貸募集をしておりました。
更新で五千円値上、更新料も頂いてすぐの退去でした。。(入居者様もったいないですよね。。)
渋谷徒歩圏で古過ぎずグレードも間取りもそこそこ良いトロフィーアセットなので、平米単価5000円+敷礼合計2.5という強気の募集条件でしたが、馴染みの賃貸管理会社様のお陰で申込頂く事が出来ました。
やはり先端ビジネスが集まる渋谷は高収入の若者の入居が期待出来ます。末永く住んで欲しいです。
5月中旬に退去通知、6月中旬退去から申込まで1ヶ月、賃料発生まで半月とすると、稼働日数が13%程度減ることになり、満室稼働の大切さが分かります。
前回は春先で、退去前に内覧も無く申込みが入ったのに対し今回は条件が強気だったこともありかなり待たされたので、募集時期も影響が大きいと感じました。
とはいえここ2ヶ月空室が心の重しになっていたので、ほっとしました(^^

と、思いきや次なる試練が。。




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