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2017年に向けて

年末に以前仲介頂いた業者の方と情報交換させて頂いたところ、城南で8%〜の土地から仕入れて一棟を仕掛けているとのことでした。一棟ものの儲けからしたら区分やる人の考えがわからない。。と、、 
区分を買い増して収入、CFとも伸びてきましたが、人生にインパクトを与える程の成果でも無く、やはり区分に区切りをつけて一棟へ行くべきなのか、とも考えてしまいました。
一方でそこまで利回りの高くない区分を15件買い増して手取り1200万、CF600万を実現した方の本を読み、今の延長線上でも夢が無い訳では無いとも考えました。
中途半端ではありますが、来年も一棟、区分で迷いながら進めて行くことになりそうです。
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2016年の振り返り

少し早いですが今年はもう決済は無いと思うので振り返りを。
4, 7, 12月と、3件購入することが出来、
家賃のグロス収入は320→700万に、CFは72→168万になりました。
また、オリックスから地銀へ、自宅もフラット35で1.08%へ借り換え、投資用も半分は地銀の1.2%になり、平均借入利率が3→2%に下がりました。
年収700万円で表参道、高輪台辺りの一棟物件だと築古でも6-7%でしょうか、1-1.2億相当の物件を2%の借入で買ったと思えば良い投資な気がします。
今年の前半はまだ一棟物件を狙っていたのですが、郊外、周縁部に大量の新築アパートが建ち空室率が急上昇なんて話を聴くと、怖くて手が出せません。。
このまま10戸くらいまで区分を増やし、5年を過ぎたら売却して純資産を増やし、安定運営を続けていくという風に考えております。

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区分か一棟か

先日のアパートが気に入ったこともあり、また区分か一棟で悩んでおります。
区分は渋谷、新宿、港区等の都心一等地で10%弱、融資はノンバンク3%で後1,2件、以降は信金、都銀で手出し多目に買っていくというのが今の私に出来る現実的な投資の組立かと考えております。
一方一棟であれば大田区、中野区等の都心からは離れた周辺地域の新築~築浅で表面7-8%、融資は地銀信金で1%~でしょうか。
一棟であれば法人設立も含め持続的な拡大が期待出来る一方、一棟運営は未経験の領域でありまた都内でも辺鄙な立地が多く、買って良い場所なのか判断がつかず結局いつまでも買えないというリスクを感じております。
区分であれば素人でも分かり易い好立地に高利回り物件を買うチャンスがあり、転売撤退も一棟より容易と思われる一方、融資がどこまで続くのか不透明かつ毎回手元現金を消費するため目標とする事業的規模に到達するには相当な時間を要するのがネックと考えております。(あるノンバンクで10戸分の枠申請をしましたが残念ながら通りませんでした)
あと1戸区分を買ってから6戸アパートで事業的規模を目指そうとも考えましたが、これ以上区分を増やすと一棟の融資が難しくなりそうです。
本を読んだり、人の話を聞いて勉強を進めておきたいと思います。

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業者遍歴

2013年の秋頃から本格的に不動産探しを始めました。
最初は日本財託やギブコム、REISM等の買取再販のセミナーから入り、利回り5-6%くらいの準都心エリアの物件を検討していました。
その後楽待等から仲介業者にコンタクトを取り始め、直近では物上げ業者の方から仕入れる様になりました。
私が無料面談でお世話になった高名な区分投資家で日本財託を推薦されている方もいらっしゃるので、一概に善し悪しを語れませんが、今後は少しずつ取得物件の利回りを上げて収益性を高めていければと思ってます。



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