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2018年の投資方針

不動産投資も5年目に突入です。
2017年は年初に自宅近くで既取引業者の7.3%の新築鉄骨を見て触発され、新築1棟に注力してました。
著名ブロガーの新築企画等に参加し契約直前まで行ったこともあります。
ただ、建売やサポート付き企画等、初心者が手を出せるものは例外無くかなりの利益を抜かれていること、全部自分でやれば都内でも10%の新築が狙えるが、近隣、地盤、業者倒産、埋設物等、頭金の額に加え莫大なリスクがあることが分かり、今すぐ手掛けるには時間やリスクの取り方が合わないと感じました。
知識、経験、資金を貯めつつ、焦らず長期的に狙って行きたいと思ってます。
区分は一件良いのを買い逃したのですが、懸案だった築古3件の借換が大きな成果でした。
耐用年数大幅超過で1%前半の融資が期待出来、昨今の引き締めも無く7件目もこちらにお世話になる予定です。
メインバンクとそれぞれ区分で数億の融資の可能性があると言われたので、区分を大きく買い増しCF、イールドギャップを取っていく方針です。
また年末に法人も立ち上げたので、サブリースで黒字を積上げ、個人枠が尽きたら黒字三期の法人で買い進められる様に考えてます。
もうすぐ取得後5年を迎える物件も出始めるので、長期譲渡で売却益を得ながら連続的に取得、売却を繰り返すイメージも出来てます。

と言う訳で2018は、低利融資を活かして区分の大量購入を頑張ります!
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2017年に向けて

年末に以前仲介頂いた業者の方と情報交換させて頂いたところ、城南で8%〜の土地から仕入れて一棟を仕掛けているとのことでした。一棟ものの儲けからしたら区分やる人の考えがわからない。。と、、 
区分を買い増して収入、CFとも伸びてきましたが、人生にインパクトを与える程の成果でも無く、やはり区分に区切りをつけて一棟へ行くべきなのか、とも考えてしまいました。
一方でそこまで利回りの高くない区分を15件買い増して手取り1200万、CF600万を実現した方の本を読み、今の延長線上でも夢が無い訳では無いとも考えました。
中途半端ではありますが、来年も一棟、区分で迷いながら進めて行くことになりそうです。

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2016年の振り返り

少し早いですが今年はもう決済は無いと思うので振り返りを。
4, 7, 12月と、3件購入することが出来、
家賃のグロス収入は320→700万に、CFは72→168万になりました。
また、オリックスから地銀へ、自宅もフラット35で1.08%へ借り換え、投資用も半分は地銀の1.2%になり、平均借入利率が3→2%に下がりました。
年収700万円で表参道、高輪台辺りの一棟物件だと築古でも6-7%でしょうか、1-1.2億相当の物件を2%の借入で買ったと思えば良い投資な気がします。
今年の前半はまだ一棟物件を狙っていたのですが、郊外、周縁部に大量の新築アパートが建ち空室率が急上昇なんて話を聴くと、怖くて手が出せません。。
このまま10戸くらいまで区分を増やし、5年を過ぎたら売却して純資産を増やし、安定運営を続けていくという風に考えております。

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区分か一棟か

先日のアパートが気に入ったこともあり、また区分か一棟で悩んでおります。
区分は渋谷、新宿、港区等の都心一等地で10%弱、融資はノンバンク3%で後1,2件、以降は信金、都銀で手出し多目に買っていくというのが今の私に出来る現実的な投資の組立かと考えております。
一方一棟であれば大田区、中野区等の都心からは離れた周辺地域の新築~築浅で表面7-8%、融資は地銀信金で1%~でしょうか。
一棟であれば法人設立も含め持続的な拡大が期待出来る一方、一棟運営は未経験の領域でありまた都内でも辺鄙な立地が多く、買って良い場所なのか判断がつかず結局いつまでも買えないというリスクを感じております。
区分であれば素人でも分かり易い好立地に高利回り物件を買うチャンスがあり、転売撤退も一棟より容易と思われる一方、融資がどこまで続くのか不透明かつ毎回手元現金を消費するため目標とする事業的規模に到達するには相当な時間を要するのがネックと考えております。(あるノンバンクで10戸分の枠申請をしましたが残念ながら通りませんでした)
あと1戸区分を買ってから6戸アパートで事業的規模を目指そうとも考えましたが、これ以上区分を増やすと一棟の融資が難しくなりそうです。
本を読んだり、人の話を聞いて勉強を進めておきたいと思います。

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業者遍歴

2013年の秋頃から本格的に不動産探しを始めました。
最初は日本財託やギブコム、REISM等の買取再販のセミナーから入り、利回り5-6%くらいの準都心エリアの物件を検討していました。
その後楽待等から仲介業者にコンタクトを取り始め、直近では物上げ業者の方から仕入れる様になりました。
私が無料面談でお世話になった高名な区分投資家で日本財託を推薦されている方もいらっしゃるので、一概に善し悪しを語れませんが、今後は少しずつ取得物件の利回りを上げて収益性を高めていければと思ってます。



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